Article 471, CIR 92 (revenus 2025)

§ 1. Un revenu cadastral est déterminé pour tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis, ainsi que pour le matériel et l'outillage présentant le caractère d'immeuble par nature ou d'immeuble par destination, pour autant que ces biens:

1° situés en Belgique

§ 2. Par revenu cadastral, on entend le revenu moyen normal net d'une année.

§ 3. Par matériel et outillage, on entend, à l'exclusion des locaux, abris et des accessoires indispensables à ces derniers, tous appareils, machines et autres installations utiles à une exploitation industrielle, commerciale ou artisanale.

Toutefois, le matériel et l'outillage qui présentent le caractère d'immeubles par destination ne sont pris en considération que s'ils sont attachés au fonds à perpétuelle demeure ou s'ils sont affectés de manière permanente au service et à l'exploitation et qu'en raison de leur poids, de leurs dimensions, des modalités de leur installation ou de leur fonctionnement, ils sont destinés à être normalement utilisés en permanence à l'endroit où ils se trouvent ou à rester stationnaires pendant leur emploi.

Article 472, CIR 92 (revenus 2025)

§ 1. Le revenu cadastral est fixé par parcelle cadastrale. A cette fin, l'Administration générale de la documentation patrimoniale procède à l'expertise des parcelles selon les règles et les formes fixées par le Roi.

§ 2. Lorsqu'une parcelle cadastrale comporte du matériel ou de l'outillage, il est fixé un revenu cadastral séparé, d'une part, pour le fonds, y compris éventuellement les locaux, abris et leurs accessoires indispensables, et d'autre part, pour le matériel et l'outillage.

Seulement en Belgique :

1. immeuble bâti : BO et BIBE (Bâtiments Ordinaires, Industriels et Exceptionnels.
2. Immeuble non bâti : Terrain...
3. Matériel et outillage (MO)

1. Que veut dire "normal" dans revenu locatif normal ?

Un revenu locatif normal est un montant :

• Ni trop élevé: Il ne reflète pas un loyer exagéré ou artificiellement gonflé.
• Ni trop bas: Il ne tient pas compte d'accords spécifiques comme la location à un proche à un prix réduit.

Il s'agit d'un loyer équilibré, jugé "raisonnable" selon des critères objectifs définis par l'administration (surface, emplacement, usage, confort,…).

2. Pourquoi utilise-t-on le mot "annuel" ?

Le revenu cadastral est exprimé sur une base annuelle, car il représente le montant total que le bien pourrait théoriquement générer en un an de location continue.
Cela permet de standardiser le calcul pour tous les biens immobiliers.

3. Que signifie "moyen" dans la définition du revenu cadastral ?

Dans la définition du revenu cadastral, le terme "moyen" fait référence à une méthode précise utilisée par le Cadastre pour établir une valeur locative typique et représentative. Cette méthode repose sur :

Une analyse des loyers réels de 1974.
Le Cadastre a constitué une base de données en collectant les valeurs locatives réelles des biens immobiliers en 1974. Ces données incluaient les loyers effectivement pratiqués pour des biens similaires dans un environnement proche, en tenant compte de leur surface, de leur usage, et de leur situation.

Le calcul d'une moyenne.
À partir de ces valeurs locatives réelles, le Cadastre a calculé une moyenne, en excluant les loyers anormalement hauts ou bas (les extrêmes). Cela permet de définir une base locative correspondant à une fourchette raisonnable, adaptée à chaque type de bien et à sa localisation.

4. Pourquoi parle-t-on de "net" ?

Le revenu cadastral est un montant net, ce qui signifie qu'il représente le revenu après déduction des frais hypothétiques liés à l'entretien et les réparations du bien.
Ces frais sont estimés par l'administration et ne correspondent pas à vos dépenses réelles, et sont admis dans le code des impôts à - 40% du revenu net.

Que veut dire : selon les règles et les formes fixées par le Roi.

Cela renvoi à des Arrêtés Royaux (AR) du 10/10/1979 et completé par celui du 30/07/2018.

⚖️ Le revenu cadastral et le principe d'unité parcellaire

Le revenu cadastral (RC) est, par principe, attaché à chaque parcelle cadastrale.
Cette règle, issue notamment de l'article 472 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 92), découle du principe fondamental selon lequel chaque parcelle constitue une unité d'évaluation indépendante.

Lorsqu'une parcelle est divisée en entités distinctes dans le cadre d'un acte de base (copropriété, division juridique ou acte notarié), il est alors légitime que chaque partie issue de cette division reçoive un revenu cadastral propre et l'attribution d'une parcelle matrice.

Une parcelle matrice est une entité de la parcelle source, et est maintenant répertoriée par une partition du genre : 

• P0000 => parcelle source généralement sans RC
  

• P0001 => Entité 1 avec RC
• P0002 => Entité 2 avec RC
• P000X => Entité X avec RC

🚫 Une pratique administrative contraire pour ma part à la base légale.

Dans la pratique surtout récente, le Cadastre procède à des divisions internes ou techniques de parcelles, même en l'absence d'acte juridique de division.
Ce procédé aboutit à attribuer plusieurs revenus cadastraux à des entités qui n'existent pas juridiquement comme parcelles autonomes.

Or, conformément à l'article 472 CIR 92, le revenu cadastral doit être établi sur la base du bien tel qu'il est constitué en droit — et non selon une subdivision purement administrative ou économique décidée unilatéralement.