Article 473, CIR 92 (revenus 2025)

§ 1. Le propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier (PUPES) d'un bien sis en Belgique, dénommé dans le présent titre le contribuable, est tenu de déclarer spontanément à l'Administration générale de la documentation patrimoniale:

- l'occupation ou la location, si celle-ci précède l'occupation, des immeubles nouvellement construits ou reconstruits;

- l'achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés;

- le changement au mode d'exploitation, la transformation ou l'amélioration des immeubles non bâtis;

- la mise en usage de matériel ou d'outillage nouveaux ou ajoutés, ainsi que la modification ou la désaffectation définitive de matériel ou d'outillage.

La déclaration doit être faite dans les trente jours de l'événement.

Sans préjudice du constat d'occupation effective, un immeuble nouvellement construit ou reconstruit et sis en Belgique est présumé occupé par le contribuable dès son inscription dans les registres de la population à l'adresse de cet immeuble.

L'article 473 et la déclaration "Formulaire 43 B"

La déclaration 43B est un document officiel envoyé par le SPF Finances dans le cadre de l'évaluation ou de la révision du revenu cadastral (RC) de votre bien immobilier.

Conformément à la législation ci-contre, le 473 impose aux propriétaires ou titulaires de droits réels de déclarer spontanément tout événement impactant la nature, l'usage ou l'aménagement de leurs biens immobiliers.

Pour faciliter cette démarche, l'Administration a mis en place un formulaire spécifique, communément appelé "43B", qui vise à aider le contribuable à remplir ses obligations déclaratives prévues par l'article 473 du Code des impôts sur les revenus.

Il est essentiel de bien remplir ce formulaire, car les informations inscrites influencent directement :

1. L'évaluation de votre revenu cadastral (RC).
2. La date de prise d'effet du RC, qui détermine à partir de quelle année d'exercice l'impôt devra être payé.
3. Le montant de votre précompte immobilier, calculé en fonction du RC mis à jour.

Récapitulatif des points clés de l'article 473 :

Obligations de déclaration liées à l'évaluation du revenu cadastral.

L'article 473 impose aux propriétaires et titulaires de droits réels sur des biens immobiliers situés en Belgique de déclarer spontanément certains événements à l'Administration générale de la documentation patrimoniale dans un délai de 30 jours. Ces événements incluent :

Occupation ou location d'un bien nouvellement construit ou reconstruit :

Si un immeuble a été récemment construit ou reconstruit, le contribuable doit déclarer la date de son occupation ou de sa location, si celle-ci précède l'occupation. Conseil avisé qui vaut de l'or : il faut être particulièrement attentif lors de la signature d'un contrat de bail, le bailleur et le preneur, ne sont pas toujours conscient de l'impact de la date d'entrée de bail sur les taxes.

Exemple : Renseigné la date d'entrée en décembre d'une année fera que le Pri sera effectif au 01 janvier directement après la signature du bail. Par contre s'il n'y a pas d'urgence, attendre quelques jours de plus, et signer le bail en janvier, le pri sera alors effectif un an plus tard ! Gain une année de pri :-) et çà c'est gratuit.

Achèvement des travaux sur un immeuble bâti modifié :

Toute modification d'un immeuble bâti (comme une extension, rénovation, ou transformation) doit être déclarée une fois les travaux achevés.

Changements concernant les

Immeubles non bâtis :

Sont à déclarer :

1. Les changements dans le mode d'exploitation (par exemple, transformation d'une prairie en terrain cultivable).
2. Les améliorations ou transformations de ces biens.
3. Mise en usage ou modification de matériel ou d'outillage :
4. Tout nouveau matériel ou outillage utilisé dans le cadre de l'exploitation doit être déclaré, ainsi que :
5. Les modifications apportées à l'équipement existant.
6. La désaffectation définitive de matériel ou d'outillage.

Délai de déclaration :

La déclaration doit être faite dans les 30 jours suivant l'événement (occupation, achèvement des travaux, mise en usage, etc.).

Présomption d'occupation :

• Lorsqu'un immeuble nouvellement construit ou reconstruit est inscrit dans les registres de la population à l'adresse concernée, il est présumé occupé par le contribuable, même si l'occupation effective n'a pas encore eu lieu.

En quoi consiste la déclaration 43B ?

La déclaration 43B est utilisée par les autorités fiscales pour obtenir des informations précises sur votre bien immobilier tels que :

• La description des travaux, la référence du permis d'urbanisme.
  
• Description de l'Équipement de tout le bâtiment,en précisant surtout les points de conforts de l'immeuble :
  

• les pièces habitables ou non habitables, comme les caves et combles (greniers).

• la présence de salles de bain,
• du type d'installation de chauffage, maison passive.
• présence d'ascenseur dans l'immeuble,
• présence d'une véranda, chauffée ou non
• présence d'une piscine intérieure, extérieure, ...
• présence de garages, emplacements intérieurs ou extérieurs.
  
• Les travaux de transformation :
  
• La date de fin des travaux.
• Coût des travaux sans le montant de la TVA et de l'achat du terrain.
• La conformité des plans d'architecte avec le permis d'urbanisme.
• La déclaration comme quoi les travaux ont été déjà effectués par l'ancien propriétaire, la date de fin sera celle de l'achat du bien.
• Si dans le cas que la fin des travaux n'est pas effective, on vous demande de remplir une date estimée. Ou bien de déclarer que vous êtes dans l'impossibilité de déclarer une date estimée de fin des travaux.
• Une déclaration que les travaux de transformation ne seront jamais entrepris ou abandonnés.
  
• Vos coordonnées pour prendre contact avec vous.
• La personne qui se renseigne et surtout qui signe "le contribuable" doit être soit :
• Propriétaire
• Possesseur
• Emphytéote
• Superficiaire
• Usufruitier
• Autre.. dans ce cas-ci, il faut bien faire attention de la validité de la déclaration.
  Exemple : le locataire.
  
• Un cadre qui sert à certifié votre déclaration sincère et véritable, et votre signature.

Pourquoi faire appel à Vanderperren Consult pour votre déclaration 43B ?

En tant qu'expert indépendant, je peux vous accompagner pour :

• Remplir correctement votre déclaration 43B : Je m'assure que toutes les informations sont précises et conformes aux exigences du SPF Finances et en adéquation avec l'article 473. Exemples :
• Déclarer une fin de travaux alors que ceux-ci ne sont pas terminés, ou partiellement terminés pour obtenir un RC provisoire.
• Déclarer des travaux alors que ceux-ci peuvent être assimilés à des frais d'entretien et de réparation.
• Évaluer l'impact des travaux ou changements sur votre RC : Je vous aide à anticiper les conséquences fiscales.
• Contester une révision injustifiée : Si votre RC est recalculé de manière excessive, je prépare un dossier solide pour introduire une réclamation.

Conseil supplémentaire :

Avant de soumettre votre déclaration 43B, il peut être utile de réaliser une simulation ou une évaluation du revenu cadastral de votre bien. Cela vous permet d'avoir une idée précise de l'impact potentiel et d'éviter les mauvaises surprises.

N'hésitez pas à me contacter par email (rudi@vanderperrenconsult.be) pour obtenir une assistance personnalisée dans cette démarche !