🧾 Indexation du revenu cadastral (RC) – Cadre légal et pratique

Base légale et origine

L'indexation automatique du revenu cadastral a été instaurée par la loi du 28 décembre 1990 (article 32, § 9) et est entrée en vigueur à partir de l'exercice d'imposition 1991.
Elle s'applique notamment au calcul du précompte immobilier (Pr.I.), en vertu de l'article 518 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 92).
Ce mécanisme a remplacé la péréquation générale des revenus cadastraux, qui n'a plus été réalisée depuis la dernière grande réévaluation de 1975, avec sa prise d'effet au 01/01/1980.

Principe de l'indexation

Chaque année, un coefficient d'indexation est fixé par arrêté royal et publié au Moniteur belge.
Ce coefficient reflète l'évolution de l'indice des prix à la consommation :

Coefficient = moyenne des indices des prix de l'année précédant celle des revenus ÷ moyenne des indices des prix des années 1988 et 1989.

1991 => 144,16/(135,15+139,35)/2 = 1,0503

L'objectif est de maintenir la cohérence du RC avec l'évolution économique et d'éviter qu'il perde sa valeur fiscale réelle au fil du temps.

Application pratique

Pour déterminer le revenu cadastral indexé, la formule est simple :

RC indexé = RC de base × coefficient d'indexation

Ce RC indexé est utilisé pour le calcul du précompte immobilier, ainsi que pour certains revenus immobiliers imposables à l'impôt des personnes physiques.

Exemple de calcul du Pri en 2020

RC non indexé : 720 €
Coefficient pour l'exercice 2020 : 1,8492
→ RC indexé = 720 × 1,8492 = 1 331,424 €, arrondi à 1 331 €
→ Pr.I. = 1 331 € × 45,7525 % = 608,97 €
→ Réduction maison modeste 25 % <745 €  = 152,24 €
→ Pr.I. dû = 456,73 €

💡 Remarque : les conditions de réduction pour maison modeste s'apprécient toujours sur le RC avant indexation.

Objectif global avouable

L'indexation vise à préserver la valeur fiscale des biens immobiliers dans le temps tout en évitant la complexité et le coût d'une nouvelle péréquation cadastrale complète.
Le système garantit ainsi :

• une adaptation annuelle automatique au coût de la vie ;
• une base de calcul uniforme pour le précompte immobilier ;
• une stabilité juridique et budgétaire pour les Régions et le SPF Finances.

Objectif global inavouable

🏛️ Péréquation abandonnée : pourquoi ?

L'Administration fiscale devrait procéder à une péréquation cadastrale tous les 10 ans pour réévaluer les RC selon les valeurs réelles du marché.
La dernière complète a eu lieu en 1975 (entrée en vigueur en 1980).

Une nouvelle péréquation était envisagée autour de 1990 (P90), mais elle a été abandonnée pour plusieurs raisons :

1. Coût et complexité de la réévaluation de millions de biens ;
2. Manque de moyens humains au sein de l'administration du cadastre ;
3. Risque politique élevé et impopularité, après la contestation massive de celle de 1980 ;
4. Nécessité d'une solution rapide et pragmatique, ce qui fit préférer l'indexation.

Ainsi, le gouvernement fédéral de l'époque a choisi une voie de moindre risque :
→ maintenir les valeurs cadastrales de 1975, mais les adapter automatiquement via l'indexation annuelle.

Compétences régionales et fédérales

Depuis la loi spéciale du 16 janvier 1989, la gestion du précompte immobilier (taux, exonérations, réductions) relève des Régions.
Cependant, la détermination du revenu cadastral et son indexation restent une compétence fédérale, exercée par le SPF Finances, avec accord des gouvernements régionaux.

En résumé

• L'indexation du RC est obligatoire et annuelle.
• Le coefficient est calculé sur base de l'indice des prix à la consommation.
• Le RC indexé sert de base au précompte immobilier et à l'imposition des biens immobiliers.
• Le mécanisme actuel remplace la péréquation, suspendue depuis 1991, pour des raisons de faisabilité et d'équité globale.