Les deux natures principales en valeur locative 1974 et les 3 paramètres d'évaluation. 

La Surface Utile Cadastrale

La surface utile (SU) est un élément clé dans le calcul du revenu cadastral.

Cette surface représente l'espace habitable ou exploitable du bien et est utilisée pour déterminer la valeur locative dans les barèmes.

La Surface Utile (SU) est une surface pondérée, explications :

• Surface des pièces principales, salon, salle-à-manger, cuisine, chambre(s), salle(s)-de-bain, hall d'entré....mesurées à 100% de la surface extra-muros.
• Surfaces des pièces en sous-sol, caves, pièces habitables, mesurée de 10% à 60% de la surface extra-muros.
• Surface des terrasses mesurée de 10% à 20% de la surface extra-muros.
• Surface des combles aménagés, diminution par rapport au volume effectif, mesuré de 20% à 90% de la surface extra-muros.
• Surface d'un grenier, mesuré à 10% de la surface extra-muros.
• Le tout faisant une surface pondérée qui est intitulée au cadastre : la surface utile (SU).
• La SU est donc différente de la surface plancher (SP), celle-ci représente plus la réalité, elle est mesurée à 100% par niveau en y retirant les trémies de plus de 4 m2.

LE CONFORT EN 1974

En 1974, le confort se résumait essentiellement à l'aménagement d'une ou plusieurs salles de bains et à une installation de chauffage central. Ces installations comprenaient une chaudière centrale et un circuit d'eau chaude alimentant plusieurs radiateurs répartis dans différentes pièces de l'habitation.

Aujourd'hui, ces deux éléments de confort sont devenus des standards présents dans la quasi-totalité des biens immobiliers. Cependant, avant 1974, la situation était bien différente !

On peut alors se poser la question de l'équité fiscale des BO en Belgique. Comment en est-on arrivé à de telles disparités des revenus cadastraux (RC), surtout lorsqu'on compare les RC d'une même rue, d'un même quartier, ou d'une commune à l'autre ?

Confort des habitations en Belgique entre 1900 et 1974

Ces années sont prises comme référence pour la détermination des valeurs locatives au m².

1. Entre 1900 et 1950 : Début du 20ᵉ siècle

• Caractéristiques générales :
  Les habitations étaient souvent rudimentaires, avec des équipements de confort très limités.
  • Chauffage : Principalement assuré par des poêles à charbon (« poêles de Louvain » ou cuisinières au charbon) ou des cheminées à feu ouvert. Ces systèmes ne chauffaient souvent que les pièces principales. Le chauffage central était quasiment inexistant, sauf dans certaines maisons bourgeoises ou maisons de maître en ville.
  • Sanitaires : Les salles de bains étaient rares et réservées aux maisons bourgeoises. Dans les zones rurales, les toilettes extérieures étaient encore courantes.

2. Entre 1950 et 1960 : Reconstruction et modernisation après la Seconde Guerre mondiale

• Caractéristiques générales :
  La période d'après-guerre est marquée par un effort de reconstruction et une amélioration progressive du confort dans les habitations.
  • Chauffage : Introduction progressive du chauffage central, avec des radiateurs en fonte, bien que cela reste limité aux habitations plus aisées. Les poêles à charbon restaient majoritaires, mais l'utilisation de convecteurs au gaz de ville débute dans certaines pièces principales.
  • Sanitaires : Les salles de bains commencent à apparaître dans les nouvelles constructions, mais elles restent rares dans les habitations plus anciennes.

3. Entre 1960 et 1974 : L'ère de la modernité (selon les standards de l'époque)

• Caractéristiques générales :
  Cette période est marquée par une nette amélioration du confort dans les habitations.
  • Chauffage : Le chauffage central devient progressivement la norme dans les nouvelles constructions, tandis que les poêles à charbon disparaissent. Cependant, dans les habitations construites avant 1960, les convecteurs au gaz sont souvent privilégiés, car plus simples à installer qu'un chauffage central.
  • Sanitaires : L'ajout d'une salle de bains devient quasiment systématique dans les nouvelles habitations. Les maisons les plus spacieuses en comptent parfois plusieurs.

Impact sur le RC en 1974

En 1974, les revenus locatifs étaient fortement influencés par deux critères principaux de confort :

1. La présence d'un chauffage central.
2. La présence d'une ou plusieurs salles de bains.

Selon l'année de construction, une habitation pouvait être équipée soit des deux éléments de confort, soit d'un seul, soit de ni l'un ni l'autre. Les habitations sans ces équipements étaient considérées comme moins confortables et voyaient leur valeur locative (et donc leur RC) nettement inférieure.

L'évolution du confort des habitations en Belgique reflète directement le marché locatif de l'époque, ce qui a entraîné une augmentation des valeurs cadastrales en fonction des standards de confort.

Comment le RC a-t-il évolué après 1974 en fonction du confort ?

Après 1974, le revenu cadastral (RC) en Belgique n'a pas continué d'évoluer pour refléter les améliorations du confort des habitations. Le RC reste basé sur une valeur locative fictive fixée en 1975, prenant comme référence les standards de confort en vigueur à cette époque.

Cependant, en pratique, certaines directions cadastrales, contrôles ou agents du cadastre n'ont pas respecté les règles en vigueur. Cela a entraîné des ajustements inappropriés, bien que la législation impose que les valeurs locatives de 1974 restent figées au 1er janvier 1975.

4. Inégalités dans l'évaluation du RC après 1974

Bien que le confort des habitations ait continué d'évoluer après 1974, le RC est resté figé sur les standards de 1975 pour de nombreux biens. Cela a généré des inégalités fiscales :

• Avant 1975 : Les années de construction ont eu une influence excessive sur les valeurs locatives, ce qui a créé des disparités entre les biens.
• Après 1975 : L'année de construction n'a plus aucune incidence, ce qui signifie qu'une nouvelle construction de nos jours, est toujours comparée à une maison construite au 01/01/1975.

Ces disparités expliquent pourquoi le RC belge est souvent considéré comme inéquitable, nuisant à l'équité fiscale.

5. Résumé des critères modernes influençant le RC après 1974

Aucun. Depuis 1975, les valeurs locatives et le RC n'ont pas été ajustés pour tenir compte des nouveaux standards de confort. Les seules exceptions concernent des ajustements ponctuels, parfois abusifs, comme la vétusté positive, qui est pourtant normalement proscrite.