Le REVENU CADASTRAL

Les deux méthodes pour expertiser votre revenu cadastral

⚖️ Valeur locative vs. Valeur vénale

Deux méthodes principales permettent à l'administration d'évaluer le revenu cadastral d'un bien immobilier en Belgique : la valeur locative et la valeur vénale.
Elles visent toutes deux à établir une base théorique et ± équitable d'imposition, mais reposent sur deux approches de d'évaluation complètement différentes.

La valeur locative est une évaluation comparative par point de comparaison, fondée sur les loyers réellement observés en 1974 pour des biens similaires, situés dans une même zone géographique et présentant un niveau de confort équivalent.

La valeur vénale, quant à elle, correspond à une expertise essentiellement technique.
Elle repose sur un métré précis du bien, sur les coûts de construction et de matériaux pratiqués en 1974, ainsi que sur des barèmes standardisés dressés à partir des valeurs du marché de l'époque.
Cette approche permet d'estimer la valeur de construction théorique du bien ainsi que la valeur vénale du terrain telles qu'elles pouvaient être observées en 1974, pour les bâtiments industriels ou exceptionnels (B.I.B.E.).
Ces valeurs sont ensuite converties en revenu cadastral au moyen d'un taux de rendement administratif fixé à 5,3 %(contre 4 % lors de la péréquation précédente).


Méthode d'évaluation par la valeur locative de 1974.

🏠 Le Revenu Cadastral en Belgique par la valeur locative des Bâtiments Ordinnaires (BO)

Le revenu cadastral (RC) n'est pas un revenu réel attribué à votre bien, mais une valeur fictive déterminée par l'Administration fiscale pour chaque immeuble bâti ou non-bâti situé en Belgique.
Il constitue l'estimation théorique du revenu locatif net annuel qu'un bien immobilier aurait pu générer en 1974, et sert de base de calcul au précompte immobilier ainsi qu'à d'autres impositions locales et fédérales.

📆 L'année de référence : 1974

Les valeurs locatives cadastrales sont basées sur la situation du marché immobilier en 1974, considérée à l'époque comme relativement stable.
La péréquation générale des revenus cadastraux devait prendre effet au 1ᵉʳ janvier 1975, mais elle n'a été appliquée qu'en 1980. Ainsi, les RC de 1975 à 1979 reposent encore sur la péréquation précédente (1950-55).

Pour garantir une harmonisation dans un environnement proche de l'évaluation, cette estimation s'appuie sur des grilles de barèmes standardisées classée par la situation du bien, adaptées à la nature et au type de construction, ainsi qu'à son confort.

💡 Principe de la méthode de la valeur locative

Le Cadastre applique une méthode uniforme pour l'ensemble des biens immobiliers de type BO.

  1. Il commence par déterminer la valeur locative brute (VL) de référence à l'année 1974, correspondant au valeur locatif brut normal annuel qu'aurait pu générer le bien.
  2. Il procède ensuite à la déduction forfaitaire de 40 % représentant les frais d'entretien et de réparation hypothétiques, afin d'obtenir la valeur locative nette.

Ces deux étapes sont fixées par les dispositions de l'article 477 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 92), qui définit la « valeur locative normale nette » comme le revenu normal brut diminué de 40 % pour frais d'entretien et de réparations.


    Méthode d'expertise par la valeur vénale de référence en 1974.

    🏠 Le Revenu Cadastral en Belgique par la valeur vénale des Bâtiments Industriels et des Bâtiments Exceptionnels. (BIBE)

    Le revenu cadastral (RC) d'un BIBE est un revenu basé sur un rendement locatif déterminé à l'article 478 du code des impôts 1992, qui est le résultat d'une valeur de construction fictive de 1974 et de la valeur vénale du terrain obtenue par comparaison suivant des tableaux des ventes de terrain à bâtir en 1974 et début 1975.


    📆 L'année de référence : 1974

    De la valeur vénale des bâtiments industriels ou exceptionnels (B.I.B.E.) qui est établie à partir d'un métré précis, permettant de déterminer la valeur de construction théorique du bâtiment tel qu'il aurait pu être édifié en 1974.

    Pour garantir une harmonisation nationale dans l'évaluation, cette estimation s'appuie sur des grilles de barèmes standardisées pour toute la Belgique, adaptées à la nature et au type de construction. 

    De la valeur du terrain calculée à partir des prix moyens observés pour les terrains à bâtir en 1974, dans des zones comparables à celle du bien expertisé.

    💡 Principe de la méthode de la valeur vénale

    Le Cadastre applique une méthode uniforme pour l'ensemble des biens immobiliers de type B.I.B.E. (Bâtiments Industriels ou Exceptionnels).


    S'appuyant sur des grilles d'évaluation nationales, cette approche garantit une harmonisation des calculs sur tout le territoire belge pour ce type de construction.

    Elle consiste à additionner la valeur de construction du bâtiment et la valeur vénale du terrain afin d'obtenir la valeur vénale totale du bien.
    Cette valeur est ensuite convertie directement en revenu cadastral au moyen du taux de rendement administratif de 5,3 %, tel que défini à l'article 478 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 92).